绿城管理在深圳搞了个大单子
图片来源：稿定素材4月初的深圳宝安，“代建第一股”绿城管理和本土房企勤诚达谈成了一桩大生意。勤诚达将旗下所有房地产项目交由绿城管理开发运营，这也是绿城管理首个托管批量业务。让绿城管理下定决心的，除了能在深圳这个大市场提升品牌辨识度；还有一个重要帮手——基金公司【前海润禾】，它将负责融资和资金运营事宜。过去一年多，代建赛道的火热有目共睹。不良资产处置、政府代建等需求扩张，越来越多的传统开发商抱着“入股不亏”的想法涌入。元素过多的市场，让头部代建商也充满了危机感。一是竞争压力变大，二是合作雷区变多。赚小钱，也要小心。等待解救的深圳土著据了解，勤诚达深耕深圳本土20余年，在地产开发、城市更新等方面已有一定的经验和知名度。业内猜测，勤诚达可能并非追求绿城管理的代建和品牌输出能力，更多是基于“纾困”需求。各家房企开始暴雷的2021年，勤诚达属于民企中的“一股清流”，一度逆势拿下广州几个旧改项目。但从去年底开始，集团负面消息不断——包括总部有工人讨薪、半年内需要支付共计超30亿元的借款和利息等。而首个托管给绿城管理的项目之一【宝安勤诚达云邸】，2022年末就已在政府公布的待入市项目内，且开了展示中心，目前仍未开盘。有媒体透露，勤诚达去年底就开始接触绿城管理，希望能实现合作；绿城管理方面也正在做业务创新，其中一项就是代建批量托管业务。此次合作，双方显然都有意向推进，但直接和民企打交道，不是绿城的菜。这其中，前海润禾充当起牵线搭桥的角色，这是一家以房地产投融资为主的基金管理公司，其背后有深圳国资背景。据自媒体《苗头》透露，勤诚达与前海润禾的合作已有三四年，也有交情。对于资方而言，目前更看中拥有主体信用、品牌效益、丰富开发管理经验的代建企业，绿城管理无疑是符合条件的。站在绿城的角度，国企背景的资方将带来稳定的投资现金流，也为勤诚达带来“增信”光环。金融机构的作用在放大遇困房企项目，加上金融机构涉房不良资产，显性规模就超3万亿，这被绿城称为风口型业务机会。今年3月的2022年度业绩会上，绿城管理CEO李军曾提到了一种理想状态：绿城的操盘能力和信用能力能够形成一个更大的业务入口，通过与金融机构的外部协同，帮助民营企业或纾困项目快速提升到与国央企在同一水平、同一维度上的竞争能力。其现在推的商业模式，也是寻找外部的金融机构或金融资源，搭建金融能力架构，对遇困的企业提供金融支持，重新激活这个项目。对于勤诚达这类民企，绿城管理更愿意“搭上”各类具备房地产投资能力的金融机构，再与融资需求的项目配合。为了避免卷入债权风险，绿城表示要保持“轻资产”模式——不出资，而是通过输出开发管理能力和品牌背书以获取服务费用。在这场合作中，绿城管理的心思也有体现：当日勤诚达官宣：“三方进行全面战略合作、全面战略入股、经营管理升级”；而在绿城管理的公众号中，却未见“全面战略入股”内容。为国企代建也有坑纾困需求之外，去年国央企及城投拿地比例急剧上升，与部分公司平台房地产开发能力不足的矛盾，也为代建行业提供了多机遇。相较于前者，为国央企城投客户提供产品，代建方少了“找钱”这一繁琐，但风险仍然存在。绿城管理也踩过坑。前段时间，成都某一绿城管理代建小区爆出烂尾传闻。该项目本来由国企拿地，后引入央企成分的大股东增资，以及同是央企背景的绿城管理输出品牌和代建，相当于有了三根“定海神针”。但绿城管理也没想到，委托方公司会拖欠工程款，于是绿城管理将其告上法庭。此时的绿城管理很被动，如果这时选择提早退出，会面临巨大的品牌信用风险；加上“保交楼”的背景，官方也会对退出行为做出约束控制。后来，当地官方介入此事，组织开发商、代建方、总承包单位开会磋商，并承诺严格监管预售资金，此闹剧才告一段落，项目得以继续推进。多数业主并不了解项目复杂的多方关系，“烂尾”的头衔全扣在了品牌输出方绿城管理头上。社交平台上，只有绿城受伤的世界达成了。争当乙方机遇和风险并存的代建赛道，头部代建商都要小心避雷，但却被众多出险房企视作“复活药水”。据克而瑞研究中心数据显示，截至2022年底，发展代建业务的房企已经超过60家，其中不乏出险房企身影。旭辉新一轮的组织架构调整中，代建平台被单独拎出来，由深受董事长林中信任的陈东彪负责；中梁控股票据违约后不久，就马上成立了代建公司；华夏幸福化债之余，成立了轻资产代建公司“幸福安基”，还接下了恒大的烂尾项目。有分析认为，这些房企一方面看到代建赛道蛋糕变大，希望分一口吃食。另一方面，代建扛周期、轻资产、利润高的特点也吸引着它们前来补血。出险房企们，真的能“入股不亏”吗？门槛首先是个问题。当下能否接下纾困类项目，代建方自身健康才是金标准，已有违约记录、资金紧缺的房企相当于失去了品牌力，难以得到委托方的信任。毕竟稍不留意，就会有二次暴雷的风险。如上海浦东一项目烂尾后，好不容易盼来某一民企代建，没过多久，该企业出现资金短缺情况，能否按时交房，现在还是个未知数。而国央企城投项目，更喜欢找自家人和纯粹的老牌代建商。比如，在代建领域初出茅庐的中交代建，去年开始和信达地产联手纾困地产；无锡城投更是在拿地阶段就开始和绿城管理搭档了。退一步讲，即使获得了入场资格，在行业不确定的当下，部分项目可能会面临资金需求，代建方要帮助项目进行融资。也可能会有委托方资金中断的情况出现，进而拖欠代建方的代建费用，这会让本不富裕的家庭雪上加霜。满打满算，想做个乙方，都不容易。
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